Las ciudades con los precios de la vivienda más tensionados de España

La situación de la vivienda en España no pasa por su mejor momento: los precios siguen al alza, la oferta de viviendas a la venta no cubre la demanda (sobre todo en las grandes ciudades) y los tipos de interés de las hipotecas siguen altos, lo que complica aún más el acceso a una vivienda en propiedad. Para analizar la situación que vivimos en nuestro país de forma más concreta, el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha realizado el Barómetro Poblacional del primer semestre de 2024 en el que analiza el precio medio de la vivienda a la venta y la oferta de vivienda disponible por cada 1.000 habitantes en las capitales de provincia, así como en otras 15 ciudades con más población de España, para determinar cuáles están más tensionadas en este momento.

Los resultados de este estudio confirman que Madrid y Barcelona están entre las ciudades más tensionadas de España. No obstante, una de las principales sorpresas es que San Sebastián las adelanta hasta situarse en la primera posición del ranking. El principal motivo es que registra el precio medio de la vivienda a la venta más elevado, con 5.512 euros de media por metro cuadrado. Así, para una vivienda de 100 metros cuadrados, el precio medio se situaría por encima de los 500.000 euros en la ciudad vasca. Por su parte, en la capital madrileña vemos un precio medio de 4.385 euros por metro cuadrado (438.500 euros de media para 100 m²) y en Barcelona se sitúa en los 4.369 euros (436.900 euros de media).

En lo que respecta a la oferta de vivienda, si tenemos en cuenta el número de habitantes de cada ciudad y la cifra de viviendas de segunda mano a la venta publicadas en portales como Idealista, Fotocasa o Pisos.com vemos que en San Sebastián hay 9,60 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes; en Madrid capital hay 8,73 y en Barcelona 13,75. Es cierto que estos datos no son los más bajos registrados por el comparador hipotecario, aunque, como dice el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, “estos datos de oferta no cubren la demanda y tampoco ayudan a que los precios de la vivienda bajen. Es más, las viviendas que hay disponibles en estas ciudades seguramente lo estén porque tienen unos precios desorbitados a los que muy poca gente puede acceder”.

“La tensión que vemos en Madrid o Barcelona está ligada a la gran demanda que hay de vivienda por motivos económicos o de educación. Sin embargo, en San Sebastián se debe más a la escasez de la propia oferta. Pero todo esto lleva a lo mismo: subidas de precios de forma generalizada”, comenta el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, que también añade: “Madrid y Barcelona, aunque especialmente Madrid, tiene también diferencias grandes entre zonas, con precios medios muy dispares que hacen que en los barrios más ‘premium’ la oferta sea mayor que en los barrios más humildes y asequibles”.

La periferia sufre los efectos de la tensión en las grandes ciudades

Que el acceso a la vivienda sea más fácil, por motivos de precio, en los alrededores de las grandes ciudades es lo que está ocasionando que la oferta en estas zonas sea ahora mismo mucho más baja que en los centros. “La escasez de vivienda accesible es lo que impulsa en gran parte los movimientos migratorios del centro a las afueras de las ciudades”, afirma el director de Hipotecas de iAhorro. Y esto lo vemos claramente en la Comunidad de Madrid, donde la oferta de la vivienda es mucho más baja en la periferia que en Madrid capital.

Un claro ejemplo de ello es que Leganés es el municipio de España con la menor oferta de viviendas, con 3,67 viviendas por cada 1.000 habitantes. Además, el precio allí se sitúa ya en los 2.251 euros por metro cuadrado. Es cierto que el segundo lugar del ranking lo ocupa Ceuta, con 4,13 y un precio medio de 2.295 euros por metro cuadrado, pero en el tercer puesto vemos otra ciudad madrileña, Móstoles, con 4,26 viviendas por cada 100.000 habitantes, aunque el precio medio allí es algo más bajo: 2.042 euros por metro cuadrado.

Esto se debe, matiza Simone Colombelli, “a un efecto expulsión de los centros al primer cinturón que, en muchos casos también se está trasladando a segundos y terceros cinturones, al estar estos cada vez más tensionados”. Esta situación es preocupante porque supone que “cada vez hay que buscar casas más lejos por su precio, y en Madrid se refleja incluso fuera de la comunidad a provincias como Guadalajara y Toledo”, agrega el director de Hipotecas de iAhorro.

En el caso de Barcelona, las ciudades de la periferia son más amplias y este puede ser uno de los motivos por los que allí la presión está siendo algo menor. Esto lo vemos, por ejemplo, en Sabadell, con 22,45 viviendas por cada 1.000 habitantes y un precio medio de 1.962 euros por metro cuadrado; o Tarrasa, con 20,85 viviendas a un precio de 1.948 euros por metro cuadrado de media. No obstante, en otras zonas “mejor comunicadas con el centro de la capital catalana y, por tanto, más atractivas para los ciudadanos a la hora de buscar un sitio fuera de Barcelona donde vivir”, como dice Simone Colombelli, como Badalona (17,26 viviendas por cada 1.000 habitantes y 2.191 euros de media por metro cuadrado) y Hospitalet de Llobregat (13,48 viviendas y un precio medio más alto, de hasta 2.362 euros por metro cuadrado) la tensión se nota más.

Orense, Granada y Ciudad Real, las ciudades con más oferta

En el lado opuesto, las capitales de provincia con más oferta de viviendas de España son Ourense, con 37,06 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes con un precio medio de 1.477 euros por metro cuadrado, Granada (30,97 y 2.108 euros) y Ciudad Real (29,14 y 1.232 euros). Eso sí, otras capitales de provincia como Zamora (24,25 viviendas por cada 1.000 habitantes y 1.152 euros de media por metro cuadrado), Cartagena (21,78 y 1.165 euros/m2) o Jaén (23,01 viviendas y 1.175 euros/m2) aunque tienen menos oferta, sus precios medios son más bajos. Por tanto, según el Barómetro Poblacional del primer semestre de 2024 realizado por iAhorro, las ciudades menos tensionadas de España son Ciudad Real, Cáceres, Palencia, Oirense, Zamora y Jaén, por ese orden.

Granada se quedaría lejos de ocupar las primeras posiciones entre las menos tensionadas debido a su elevado precio de la vivienda y Cartagena estaría en la octava posición, por delante incluso de Castellón de la Plana, donde el precio de la vivienda es más alto (1.382 euros por metro cuadrado de media), pero hay más oferta de vivienda por cada 1.000 habitantes: 23,9.