La resaca inmobiliaria deja 301 millones de m2 de suelo urbanizable residencial

«La Comunitat Valenciana dispone hoy de unas ingentes reservas de suelo susceptibles de acoger actuaciones urbanísticas residenciales. Un total de 301 millones de m2 de suelo urbanizable residencial y 39 millones de m2 de suelo urbano residencial no consolidado (sin incluir el urbanizado con algún porcentaje de edificación)». 

Una cifra que surge del Inventario del suelo urbano y urbanizable elaborado por la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y Movilidad Sostenible en 2022 y que recogen el catedrático de Geografía y exconseller Eugenio Burriel y el urbanista Gerardo Roger Fernández en el artículo «El urbanismo valenciano en el siglo XXI» publicado en la obra de la Editorial Aranzadi «Territorios en transformación: oportunidades y propuestas frente a las crisis».

Una reserva de suelo creada «como consecuencia de los megalómanos planes urbanísticos aprobados durante la burbuja y de la parálisis inmobiliaria posterior». La cifra de 340 millones de metros cuadrados de suelo y urbanizable y urbano residencial «muestran con claridad que no existe un problema de oferta de suelo para atender las necesidades de vivienda y de las actividades económicas y por tanto no tiene sentido seguir insistiendo en la necesidad de reclasificar más suelo urbanizable», concluyen Burriel y Fernández.

Aunque además de la cantidad, también cabe reparar en la ubicación de este tipo de suelos. «Una gran parte de las reservas de suelo está situado en zonas turísticas o de poca viabilidad» pero también «en las principales ciudades y su entorno, donde se concentra la mayor parte de la población y de las necesidades de vivienda, hay suelo residencial disponible (urbanizable y urbano no consolidado) más que suficiente para atender la demanda de muchos años», advierten el catedrático de geografía y el urbanista. De esta manera, los primeros doce municipios de toda la Comunitat Valenciana con más de 50.000 habitantes tienen «unas reservas de suelo totales de 25 millones de metros cuadrados», como se puede ver en el cuadro que acompaña esta información. Un listado en el que «no se incluye a Benidorm, Torrevieja y Orihuela por su elevada proporción de viviendas turísticas». 

Además, en el área metropolitana de València, la comarca de l’Horta, también existen otros 12 millones de m2 de suelo. «Aunque solo la mitad de ese suelo fuera utilizable a corto o medio plazo, habría capacidad para edificar unas 165.000 viviendas» en la primera corona urbana de València. De ahí la falacia de la «falta de suelo» que se extiende de manera interesada de forma recurrente para impulsar reclasificaciones de suelo. 

Evitar crecimientos sin mesura

De hecho, ambos autores plantean la opción de decrecer respecto a los nuevos crecimientos urbanos. «Un análisis detallado de la localización del suelo urbanizable residencial muestra que una gran parte de este stock no resultaría racional desarrollarlo», advierten Eugenio Burriel y Gerardo Roger Fernández en «El urbanismo valenciano en el siglo XXI». Una propuesta que plantean por dos razones. La primera es que la reserva de suelo de 301 millones de suelo urbanizable residencial «en muchos casos se trata de planes municipales que plantean crecimientos residenciales absolutamente desmesurados». Para hacerse una idea, un tercio de esta reserva de suelo la plantean «9 municipios que reúnen 97 millones de m2. Y sólo dos de ellos (Peñíscola y Cabanes) 50 millones de metros cuadrados».

Y la segunda razón es que «la mayor parte de estos suelos están situados en las comarcas litorales turísticas (el 54 %) y en la segunda corona del área metropolitana de Valencia en la que predominan las segundas residencias (18 %), zonas en las que no es previsible, ni aconsejable, una demanda de tal intensidad en mucho tiempo».

Por ello, tanto Burriel como Fernández concluyen que «esta enorme cantidad de suelo clasificado supone una amenaza latente de volver al modelo desarrollista y especulativo, que algunos sectores siguen añorando». Por ello consideran «urgente aprobar unos nuevos planes que desclasifiquen ese enorme exceso de suelo y dejen una oferta ajustada a un modelo de urbanismo sostenible

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