Junto con la banca, con la que tuvo un maridaje letal, el sector inmobiliario es el gran causante de la parte española de esta crisis global. Después de que hayan prácticamente desaparecido las cajas de ahorros y de que las entidades financieras hayan asumido una histórica reconversión a costa del bolsillo de los ciudadanos, el Parlamento ha aprobado, con el apoyo exclusivo del partido en el Gobierno, el PP, una reforma del mercado hipotecario que viene forzada por una Iniciativa Legislativa Popular, firmada por casi un millón y medio de ciudadanos alarmados por los desahucios y el suicidio de personas que iban a perder su vivienda. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca, impulsora de la iniciativa, reclamaba prioritariamente la dación en pago de la propiedad al banco, con carácter retroactivo, para poner fin a un sistema en el que el deudor pierde el inmueble, la inversión realizada hasta entonces y debe hacer frente a la deuda no abonada más unos intereses de demora ciertamente elevados.
El PP, sin embargo, no ha transigido con la propuesta y ha aprobado un texto, en vigor desde el pasado 15 de mayo, que pone coto a algunos de los males que provocaron la burbuja del ladrillo y que mejora la protección del deudor sin llegar a establecer la dación en pago, lo que ha provocado airadas críticas de los impulsores de la ILP y de los grupos de la oposición. Queda por ver ahora cuáles serán los efectos colaterales de la nueva legislación, en especial sobre el crédito hipotecario. Francisco Uría, socio responsable del sector financiero en la consultora KPMG España, considera que la reforma establece «un equilibrio razonable», porque se le han dado «soluciones a las personas que tienen dificultades y al resto de ciudadanos no se les ha cambiado las reglas de juego». Como ha quedado dicho, la nueva norma no incorpora la dación en pago, pero incluye la suspensión durante dos años de los desahucios en los que los afectados cumplan ciertas condiciones de vulnerabilidad, entre los cuales destaca que los ingresos de los miembros de la familia no superen los 19.000 euros anuales, además de contemplar quitas del 35 % para los deudores que liquiden sus cuotas en un plazo de cinco años y del 20 % si lo hacen en 10.
Asimismo, permitirá al deudor en proceso de ejecución hipotecaria la venta del inmueble fuera del proceso judicial y facilita la flexibilidad de los pagos cuando el titular del crédito tenga problemas para pagar las cuotas. Esta última medida supone dar un balón de oxígeno al afectado para que pueda pagar la deuda pendiente en un tiempo más amplio y evitar su entrada en una espiral irreversible, porque los impagos por la caída de sus ingresos acaben incrementando su deuda. Por último, la ley pone límites a los intereses de demora que penalizan los impagos, aunque los tipos en este caso siguen siendo elevados, dado que el máximo se sitúa en el 12 %, muy por encima del 2,25 % que ofrecen los bancos a un ahorrador por un depósito a más de dos años.
Emisiones
El catedrático de Análisis Económico de la Universitat de València e investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), Joaquín Maudos, comparte con Uría el criterio de que no se podía ir más allá en la protección de los deudores, porque la dación en pago habría tenido efectos muy nocivos para la economía. Por un lado está el problema de las titulizaciones bancarias, que las entidades utilizaron, mediante el lanzamiento de emisiones respaldadas por crédito hipotecario, para lograr financiación exterior que les permitiera seguir dando créditos en los años de la burbuja. Si se hubiera introducido la dación en pago, la calidad de las cédulas hipotecarias habría bajado considerablemente —alcanzan los 300.000 millones de euros— y «los tenedores de esos títulos verían que son menos seguros, con lo que la banca obtendría menos financiación en el futuro», es decir habría menos dinero para prestar para la compra de hipotecas. Pero es que, además, la posibilidad de la dación en pago tendría otro efecto colateral sobre el crédito: su encarecimiento. Y es que, con esta fórmula en vigor, los bancos no darían créditos por encima del 40 % o el 50 % del valor de tasación de la vivienda, «porque el valor único es el del inmueble y la crisis ha dejado claro cuánto puede llegar a caer el precio», según el socio de KPMG España.
Uría considera, además, que no hay que perder de vista el hecho de que son pocos en realidad los afectados por los impagos. En efecto, la morosidad hipotecaria en el sistema financiero alcanza a menos del 4 % del total de créditos, lo que indica que el 96 % está al corriente de pago. Introducir la dación en pago encarecería el crédito y frenaría su expansión, lo que a la postre acabaría perjudicando a esa inmensa mayoría que paga religiosamente. Según Maudos, «es un deber evitar que la gente quede excluida por los desahucios», pero «para eso está el gasto público». «No hay que presionar más a la banca», concluye al respecto.
Frente al criterio de la Asociación Hipotecaria Española, cuyo presidente, Santos González, augura un futuro mercado hipotecario con menos crédito y mayores dificultades para la banca, lo que se traduciría en un sistema «más costoso» para la clientela, Maudos y Uría consideran que este escenario se hubiera producido con la dación en pago, pero no sucederá tal como se ha reformado la ley. Ambos aseguran que el exceso de crédito de los años de bonanza se produjo por la enorme y barata liquidez que tenían los bancos y cajas. «Estamos en un mundo distinto y aquel no volverá», asegura Francisco Uría, quien apunta que será por este motivo por el que la banca cumplirá ahora con el precepto de no dar créditos por encima del 80 % del valor de tasación, un límite que ya existía pero que las entidades no respetaban, como prueba el hecho de que llegaron a dar el 120 %. De todas formas, otros expertos apuntan que la banca podría sortear ese límite ofreciendo una hipoteca por el 80 % y el 20 % restante en forma de un crédito.
Además de este tope, la nueva ley establece también que la duración de un crédito hipotecario no podrá superar el plazo de amortización de treinta años, con lo que se pone fin a la época en que las entidades alargaban el período hasta los cuarenta años para cobrar más intereses. Otra de las novedades es que la persona que suscribe el crédito podrá aportar su propia tasación, en lugar de tener que aceptar la de la entidad financiera. Esto implica poner fin a la práctica de bancos y cajas de imponer su tasadora para ajustar el precio de la vivienda al crédito hipotecario. Claro que, como aseguraba recientemente la consultora Irea en Cinco Días, las tasaciones debería adjudicarlas por turno el Banco de España, porque la entidad financiera puede ahora rechazar dar la hipoteca si la tasación externa no le conviene.
Por otro lado, la reforma legal, en atención a la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE que dictaminó que la ley española era incompatible con la directiva europea sobre protección de los consumidores ante las cláusulas abusivas, contempla que los jueces podrán, a partir de ahora, declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias, lo que puede suponer un alivio para las familias que estén a punto de perder su vivienda. Además, se da poder a los notarios para detener la firma de una hipoteca si detectan en la escritura incluye alguna cláusula abusiva. A este respecto, el texto también establece que el hipotecado deberá firmar un documento en el que corrobore que ha sido advertido de los posibles riesgos del contrato.